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Es común que se confunda el concepto de seña con el de reserva.

- Sin embargo ambos institutos no solamente no significan lo mismo, sino que sus consecuencias jurídicas son muy diversas.- Como resultado de esto, la experiencia práctica con cada uno de estos institutos es absolutamente distinta.-

Ambos participan de la idea de contrato que nos da el art. 1137 del Código Civil, toda vez que tanto la seña como la reserva son acuerdos de voluntades que reglan los derechos y obligaciones de las partes que los suscriben.- Pero eso no significa que sean sinónimos.-
La reserva es un instituto que no posee regulación legal expresa.- Es decir, que por más que busquemos su concepto en los Códigos no vamos a encontrarlo.-

Diremos entonces que dentro de la clasificación de contratos es un “contrato atípico” o sin regulación legal expresa.- A mayor abundamiento, la reserva se utiliza expresamente en el ámbito de la compra venta de inmuebles.- Y es en este campo en el que se fue forjando su concepto, atento carecer de regulación legal.-

Ese concepto que nace de lo empírico, fue luego receptado por la Jurisprudencia, que es quien finalmente nos da una aproximación al concepto de reserva, aunque, se reitera, siempre obtenido de la práctica inmobiliaria.- Según la Jurisprudencia mayoritaria, el concepto de “reserva” se refiere a un monto de dinero que se deja demostrando la intención de querer realizar una operación de compra venta de un inmueble (o locación), monto este que obliga tanto al vendedor del inmueble como al corredor, a quitar de la oferta el bien reservado.- A su vez, quien deja la reserva, compromete ese monto de dinero por un plazo, expresamente determinado, hasta tanto se sepa a ciencia cierta cuál es la voluntad de quien quiere vender, es decir, si acepta la oferta hecha por el reservante o no.- Desde este punto de vista, la reserva como contrato debe quedar instrumentada por escrito.- Y será el corredor inmobiliario el encargado de confeccionar dicho documento en el que quede plasmada la recepción y condiciones de la reserva.-

Única y exclusivamente mediante las condiciones que el corredor incluya en el documento de reserva que redactará, sabremos cuáles son las características que “esa reserva” en particular tiene.-

Por otra parte, y como contra cara, los vacíos que en ese documento de reserva puedan quedar (por ausencia u omisión en dicho documento y al momento de redactarlo, de cualquier característica que deben mencionarse respecto de la reserva), por tratarse de un contrato innominado, deberán ser suplidos por lo que el Juez de turno considere que corresponde, basándose en la jurisprudencia ya existente en casos similares previos.-

De ahí la importancia que posee la redacción que del documento de reserva haga el corredor inmobiliario.- Es el corredor inmobiliario quien, en su función de asesor de las partes intervinientes en un negocio en el que intermedia, debe ser conocedor de cuáles son los extremos de hecho y condiciones que si ó si deben figurar en el documento escrito de la reserva.- También el corredor debe saber darle a esas circunstancias de hecho una traducción jurídica en el papel, ya que ese documento (la reserva) escrito es el que fija los derechos y obligaciones de las partes hasta la firma del boleto.-

En cuanto a las cláusulas que debe tener el mencionado documento, brevemente podemos decir que el corredor debe consignar en la reserva , en primer término cuál será el efecto que las partes desean otorgarle a ese monto de dinero que se entregó como reserva, esto directamente derivado de la circunstancia de contrato atípico de la reserva.- También debe especificarse en el documento de reserva el plazo por el que la misma estará vigente, dentro del cuál deberá el vendedor del inmueble aceptar o rechazar la oferta del reservante, el valor del silencio si transcurre ese plazo sin que el vendedor se expida, y en especial el destino de esa reserva, ya sea que se que se acepte o que no se acepte.- Lo mencionado es a simple modo de ejemplo toda vez que el tema excede los aspectos aquí tratados.-

Un concepto totalmente diferente al de reserva es el de “seña”, sea ésta en su versión civil (que podemos encontrar en el art. 1202 del Código Civil) o en su versión comercial (que es la más frecuentemente utilizada en el campo inmobiliario, cuyo concepto encontramos receptado en el art. 475 del Código de Comercio).-

Si bien el estudio específico de este instituto no es objeto de este trabajo, diremos que trata también de una especie contrato en términos generales, por quedar su concepto incluido en lo que nos dice el art. 1137 del Código Civil, antes citado.-

Como expusimos existen dos versiones de seña.- “La seña civil o penitencial”, que es aquella que, pudiendo consistir en la entrega de una suma de dinero o de otro tipo o especie de cosa, se entrega en demostración del interés que tiene quien la da ( por ej. el futuro comprador del inmueble) en la celebración del contrato de compra venta del inmueble.- Y es denominada “penitencial” porque permite el arrepentimiento de quien la dio o bien también de quien la recibe.- Es decir, que como venimos enseñando hace tiempo, la seña civil se encuentra por fuera de contrato principal de compra venta del inmueble.- O bien, pensado de otra forma, y concibiendo en una línea de tiempo a los distintos pasos que se van dando en el proceso de una compra venta de un inmueble; la seña acontece antes de la suscripción del contrato principal; permitiendo a quienes van a llevarlo a cabo arrepentirse de la celebración del contrato.- El arrepentimiento supone que si el arrepentido es quien dio la seña, pueda hacerlo lícitamente, pero perdiendo el monto (o cosa) entregada en concepto de seña .- Si quien se arrepiente es quien recibió la seña, debe devolver el monto recibido en concepto de seña más otro igual.- Todo ello por imperio de la ley; porque el Código Civil así lo establece en su art. 1202.-

Como puede observarse la cuestión con “la seña” es absolutamente diferente a lo que ocurre con “la reserva”.-

Podemos decir entonces, que la seña civil permite a quienes la entregaron arrepentirse mediante el pago de una cifra que se encuentra “tasada” ya en el mismo Código (pérdida de la suma entregada o devolución del doble de lo recibido, dependiendo de quién es que se arrepiente).-

En cambio, “la seña comercial” también denominada “confirmatoria”, y que consiste en la entrega de una suma de dinero, al ser principio de ejecución del contrato principal y parte del precio de la cosa o inmueble que se compra, no permite el arrepentimiento posterior a su entrega de ninguna de las partes.- Es decir, que quien la dio no puede volverse atrás, ni siquiera perdiendo lo dado, porque si se vuelve atrás INCUMPLE con el contrato, y como consecuencia deberá pagar los daños y perjuicios que su incumplimiento pueda causar a la otra parte contratante.-

Esta seña comercial, reiteramos, es la de uso más frecuente en el campo inmobiliario, porque permite confirmar el contrato o vínculo entre las parte y habilita al corredor a cobrar su comisión, sin más dilaciones, una vez que la seña sea suscripta.- Esto es así porque la seña comercial se encuentra dentro del contrato principal o de compra venta del inmueble, ya que constituye parte del precio total y a su vez representa el primer paso de la compraventa del inmueble, sin que las partes contratantes puedan volverse atrás o arrepentirse.-

De lo dicho se concluye que la reserva no es seña, y eso es así porque sus conceptos y consecuencias jurídicas y prácticas son absolutamente diversas.-

Laura Esposto