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El mercado de garantías truchas prolifera cada año. La tendencia crece por la escasa posibilidad de acceder a una vivienda y las exigencias de los propietarios. Cómo evitar caer en la trampa de las organizaciones que bordean la ilegalidad. Dos expertos inmobiliarios aconsejan que hacer.

“Ga­ran­te pro­pie­ta­rio pa­ra al­qui­lar“, “ga­ran­tías nue­vas y 100% se­gu­ras“, o “al­qui­le sin ries­gos“, son al­gu­nos de los avi­sos pa­ra atra­par al in­ge­nuo o al ne­ce­si­ta­do fu­tu­ro in­qui­li­no. La mo­da­li­dad no se ocul­ta, más bien to­do lo con­tra­rio, y to­dos los días las ofer­tas apa­re­cen en dia­rios, en In­ter­net y en la ca­lle. No so­lo atra­pan al que no con­si­gue una vi­vien­da, si­no tam­bién per­ju­di­can a los due­ños de in­mue­bles. Una efec­ti­va ca­de­na de en­ga­ños que afec­ta a to­dos los in­vo­lu­cra­dos.

“La rea­li­dad es que el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio co­no­ce dón­de se ven­den las ga­ran­tías tru­chas, co­no­ce a los ti­tu­la­res de esas ga­ran­tías y la pro­ce­den­cia de las mis­mas, de mo­do tal que es muy di­fí­cil em­bau­car a un in­mo­bi­lia­rio ex­pe­ri­men­ta­do con una ga­ran­tía com­pra­da”, ad­vier­te a Bue­nos Ai­res Eco­nó­mi­co, Nés­tor Wa­len­ten, pre­si­den­te de la Cá­ma­ra In­mo­bi­lia­ria Ar­gen­ti­na.

Lo cier­to es que el sec­tor in­mo­bi­lia­rio, preo­cu­pa­do por es­ta si­tua­ción, con el tiem­po lo­gró es­ta­ble­cer a tra­vés de los pe­di­dos de in­for­mes una red pu­bli­ca que iden­ti­fi­ca la na­tu­ra­le­za y el re­co­rri­do de los do­cu­men­tos apó­cri­fos. Sin em­bar­go, a pe­sar de las de­nun­cias de es­tas es­ta­fas, no lo­gran erra­di­car el nego­cio de las ga­ran­tías tru­chas.

Exi­gen­cias que com­pli­can. No to­dos ac­ce­den a las con­di­cio­nes im­pues­tas por el mer­ca­do y mu­chos op­tan por vol­car­se a la com­pra de una ga­ran­tía, e in­di­can que el ga­ran­te es un pa­rien­te cer­ca­no.

“Pa­ra al­qui­lar hoy se pi­de cum­plir cier­tos re­qui­si­tos bá­si­cos. Con­tar con un mes ade­lan­ta­do de al­qui­ler, un mes de de­pó­si­to y la ga­ran­tía di­rec­ta. Las mismas es­tán en el or­den del 5% so­bre el to­tal del con­tra­to o el equi­va­len­te apro­xi­ma­do del va­lor de un mes y me­dio de al­qui­ler, es­to úl­ti­mo es en con­cep­to de ho­no­ra­rios, por su­pues­to con un ga­ran­te de vín­cu­lo di­rec­to con el fu­tu­ro in­qui­li­no” cuen­ta Wa­len­ten, que acon­se­ja por se­gu­ri­dad ce­rrar las operaciones con in­mo­bi­lia­rias aso­cia­das a la Cá­ma­ra.

Se­gún la em­pre­sa de aná­li­sis de tí­tu­los de pro­pie­da­des GE­LER, que ope­ra ha­ce más de 20 años en el sec­tor, con más de 46% del mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio de la Ca­pi­tal Fe­de­ral, del to­tal de ga­ran­tías pre­sen­ta­das, al­re­de­dor de un 20% es re­cha­za­da.

“Por lo ge­ne­ral, quien com­pra una ga­ran­tía es por­que no tie­nen otra po­si­bi­li­dad. Se re­cu­rre a es­ta si­tua­ción por de­ses­pe­ra­ción”, se­ña­la Sil­va­no Ge­ler, direc­tor de la em­pre­sa ho­mó­ni­ma.

A su vez, el ex­per­to agre­ga que “Ar­gen­ti­na es uno de los po­cos paí­ses que se da es­te fe­nó­me­no por­que la úni­ca ga­ran­tía acep­ta­da es la pro­pie­ta­ria. Quie­re de­cir que no se es­tu­dia la ca­pa­ci­dad de pa­go de la per­so­na, si­no que se apun­ta a la ga­ran­tía de pro­pie­dad.

Có­mo ope­ra el mer­ca­do de ga­ran­tías. Wa­len­ten y Ge­ler coin­ci­den en acla­rar que el ac­to de pres­tar o ven­der una ga­ran­tía en sí no es un de­li­to, si­no que el pro­ble­ma con­sis­te cuan­do ese do­cu­men­to ga­ran­ti­za va­rias lo­ca­cio­nes. Su­ce­de que un mis­mo es­cri­to se pres­ta pa­ra 200 pro­pie­da­des, los in­qui­li­nos dejan de pa­gar y cuan­do quie­ren eje­cu­tar la ga­ran­tía no exis­te o se ena­je­nó la vi­vien­da.

“He­mos en­con­tra­do has­ta 450 pre­sen­ta­cio­nes en el Re­gis­tro de la Pro­pie­dad In­mue­ble (RPI) de la mis­ma ga­ran­tía”, di­ce Ge­ler, quien ad­vier­te dis­tin­guir los dis­tin­tos do­cu­men­tos tru­chos.

“Es­tá la ga­ran­tía que se ven­de la fo­to­co­pia del tí­tu­lo y nun­ca los ti­tu­la­res van a fir­mar; la que es una es­cri­tu­ra real pe­ro con da­tos apó­cri­fos; la que realizan ro­bo de iden­ti­dad y di­cen ser el ti­tu­lar del bien con DNI fal­sos; y las que due­ños en­ga­ña­dos pien­san que van a ha­cer una gran di­fe­ren­cia y comien­zan a fir­mar ga­ran­tías co­bran­do un mes de al­qui­ler por la fir­ma. Lo que no sa­ben esos pro­pie­ta­rios es que exis­te una al­ta pro­ba­bi­li­dad de per­der el in­mue­ble”, di­ce el ex­per­to en do­mi­nios.

Wa­len­ten, a su vez afir­ma que “el sec­tor in­mo­bi­lia­rio co­no­ce a la per­fec­ción los que par­ti­ci­pan en es­tas re­des de com­pra y ven­ta. Sa­be­mos los in­mue­bles que fre­cuen­tan, has­ta los nú­me­ros de ma­trí­cu­las que uti­li­zan y con­ta­mos con ser­vi­cios que de­tec­tan es­tos fal­sos do­cu­men­tos. Ade­más, al pe­dir un certifica­do de do­mi­nio, un ges­tor ave­ri­gua los úl­ti­mos tres me­ses de mo­vi­mien­to de esa ga­ran­tía. Y lle­ga­do el ca­so que sur­ja un pro­ble­ma de ave­ri­guación, el re­gis­tro de pro­pie­dad cuen­ta con un cer­ti­fi­ca­do nú­me­ro 5, el cual a sim­ple vis­ta sal­ta cuán­tos pe­di­dos de in­for­mes hu­bo en los úl­ti­mos 90 días”

El pre­si­den­te de la CIA se­ña­la que las pro­pie­da­des que ofre­cen en ga­ran­tía es­tas re­des, van ro­tan­do en­tre los que es­tán en el ne­go­cio. “Los ven­de­do­res de es­tos do­cu­men­tos tie­nen un in­mue­ble hoy y lo ven­den en el día de ma­ña­na. No di­go que for­man una coo­pe­ra­ti­va, pe­ro prác­ti­ca­men­te se jun­tan en­tre cin­co o seis ven­de­do­res y ro­tan per­ma­nen­te­men­te. No­so­tros no po­de­mos ha­cer na­da, no es fá­cil de con­tro­lar ese mer­ca­do, sim­ple­men­te lo que podemos ha­cer es po­ner en co­no­ci­mien­to al lo­ca­dor y lo­ca­ta­rio de es­ta si­tua­ción. Y que por su bien con­cu­rra a una in­mo­bi­lia­ria se­ria pa­ra evi­tar gas­tos y pér­di­da de tiem­po”.

Ge­ler agre­ga más da­tos so­bre la ope­ra­ti­vi­dad de es­tas ban­das. “Son or­ga­ni­za­cio­nes que pu­bli­can un men­sa­je do­ble en los dia­rios. Por un la­do bus­can pro­pie­ta­rios que quie­ran ga­nar mu­cho di­ne­ro por mes, y por el otro co­lo­can avi­sos que se al­qui­la sin ga­ran­tía, y allí ob­tie­nen mu­chos clien­tes di­cién­do­les que ya se al­qui­ló esa pro­pie­dad pe­ro que cuen­tan con una ga­ran­tía pa­ra ca­da oca­sión. Nun­ca po­nen vi­vien­das pro­pias, siem­pre son de­par­ta­men­tos de muy ba­jo va­lor co­mer­cial, 3er pi­so por es­ca­le­ra, in­ter­nos, de pocos metros cuadrados y en zo­nas le­ja­nas o muy eco­nó­mi­cas”.

Cer­can­do al frau­de. La úni­ca for­ma de de­tec­tar una es­cri­tu­ra tru­cha es me­dian­te la so­li­ci­tud de los co­rres­pon­dien­tes in­for­mes de Do­mi­nio y Frecuencia de pe­di­dos en el Re­gis­tro de Pro­pie­dad In­mue­ble (RPI). No hay a prio­ri nin­gu­na po­si­bi­li­dad de iden­ti­fi­car es­te ti­po de do­cu­men­tos.

“En los úl­ti­mos 20 años la em­pre­sa for­mó un ban­co de ga­ran­tías com­pra­das, don­de fi­gu­ran to­das las pro­pie­da­des que so­li­ci­ta­ron in­for­mes de do­mi­nio, y ade­más el ban­co es con­sul­ta­do por más de 300 ope­ra­cio­nes por día. Ac­to se­gui­do, in­for­ma­mos las ca­rac­te­rís­ti­cas del do­cu­men­to. El ser­vi­cio es­tá abierto a to­das las in­mo­bi­lia­rias y es gra­tui­to” ex­pli­ca Sil­va­no Ge­ler.

En tiem­pos de cri­sis es cuan­do cre­ce la de­man­da de ga­ran­tías. Ge­ler ase­gu­ra que “en 2009 se man­tu­vo igual que en el 2008 pe­ro con mu­chos me­nos ope­ra­cio­nes en va­lor ab­so­lu­to”.

Por úl­ti­mo, Ge­ler ase­gu­ra que el 2010 no pre­sen­ta­rá na­da nue­vo, pe­ro cree que ha­brá “ma­yor con­cien­cia en­tre los pro­pie­ta­rios por con­sul­tar el ori­gen de las ga­ran­tías “.

Fuente:

Marina Pagnutti

Bue­nos Ai­res Eco­nó­mi­co