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Después de meses de silencio, algunos bancos estarían evaluando reeditar en las próximas semanas sus créditos para la vivienda y sumarse a la escasísima oferta que hoy se concentra en los bancos Hipotecario y Ciudad. Se trataría, no obstante, de líneas a tasa combinada (los primeros años, fija y luego, variable) o, en el mejor de los casos, con tasa fija hasta 15 años de plazo, con un costo financiero total en torno al 20% anual.

Lejos se encontraría así la oferta local de los valores que supieron existir en la convertibilidad o que manejan economías como la chilena, donde se puede obtener préstamos de hasta 30 años y a tasas que no llegan a los dos dígitos. Con tasas nominales de hasta 20% anual, sacar un crédito hipotecario no es una decisión que cualquier inversor pueda tomar a la ligera.

Por lo pronto, señala José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, quienes aspiren a comprar una vivienda usada de 60 metros cuadrados en un barrio de Capital Federal como Boedo o Flores y lo hagan financiando el 70% del valor del inmueble deben partir de la base de que sus ingresos deberían sumar por lo menos unos $ 13.500 mensuales. “Si se opta por una vivienda nueva el salario exigido es menos, porque hay en el mercado tasas más bajas, con las líneas del Hipotecario fondeadas por la Anses. Pero también el valor de una propiedad a estrenar es mayor por el mismo metraje. Con lo cual exige tener más plata ahorrada para poner de anticipo”, dice Rozados.

Superado el escollo no menor de los ingresos -o en los casos de quienes demanden financiación para una porción menor al 70% del inmueble- la pregunta es cuán alta puede resultar a la larga una tasa de dos dígitos. Para Andrés Méndez, de la consultora Finsoport, en una economía que tiene una inflación del 15% (como mínimo), un costo nominal del 19% o del 20% no parece demasiado alto en términos reales en el corto plazo. Además, dice, como no existen alternativas de inversión que ofrezcan una cobertura frente a la suba de precios, los ladrillos seguirían siendo el destino de los ahorros de los argentinos y, por ende, los precios de los inmuebles seguirán al alza.

“El interrogante es qué pasa a futuro”, advierte Méndez. Por ello aclara que puede ser buen negocio tomar una hipoteca al 19 o 20%, siempre que sea por un monto marginal del valor del inmueble. “Hay que fijarse de tener cierta holgura para pagar, porque nunca se sabe cómo va a evolucionar la economía. Si la hipoteca es a tasa variable, el riesgo es que suban las tasas en un entorno de inflación, mientras que si es a tasa fija, puede terminar siendo una carga muy pesada si se revaloriza el dólar y se modera la inercia inflacionaria”, dice.

En la misma línea, María Castiglioni, socia de C&T Asesores Económicos, opina: “La tasa me parece un poco alta. Hoy por hoy es parecida a la inflación, pero sólo se justifica si uno tiene asegurado que sus ingresos van a aumentar a un ritmo parecido”.

La nueva oferta de créditos parece así una luz al final del túnel, aunque tal vez, no demasiado brillante.

ES LO QUE HAY Poco peso

• Apenas 6,3% de las escrituras en Capital Federal en 2009 fueron con hipotecas.

Montos bajos

• En el Hipotecario dijeron que el promedio de los créditos es de $165.000 (US$42.400).

Fuente La Nacion

No sólo aquellos espacios sin construcciones o con edificios a demoler son “terrenos” aptos para desarrollos inmobiliarios. En la ciudad existen innumerables inmuebles que cuentan con una capacidad edificable muy superior a la que presentan construida constituyéndose así en una opción válida para nuevos proyectos de real estate.

Constantemente se escucha que la tierra urbana es un bien escaso y también es habitual oír comentarios como - ya no hay tierra, no quedan terrenos para desarrollar-. Es probable que así sea en mayor o menor grado según de que barrio o sector de la ciudad se trate, si la idea se reduce sólo a considerar como lote o terreno a aquel solar que arranca a nivel de vereda.

Sin embargo, si se lleva la vista un poco más por encima de la cota de calle, se podrá descubrir una importante cantidad de “tierra” que arranca a la altura de un primer o segundo piso, apto para desarrollar viviendas u oficinas, sin que deba abandonarse o demolerse la superficie que se haya construida por debajo.

Aparece así lo que se suele denominarse “espacio aéreo”, donde precisamente uno de los primeros puntos a considerar es que por razones de uso y localización resulta antieconómico proceder a demoler el área que se halla ya construida para comenzar la obra de cero. Situación que suele darse en general cuando confluyen una buena localización con presencia de actividad comercial o institucional intensiva en el espacio ya construido.

Pero también, en forma simultánea, otro de los aspectos a tener presente para descubrir estos terrenos en altura, es la legislación de planeamiento urbano del lugar, para llegar así a determinar si un inmueble se halla subexplotado en función de ella y en cuanto.

Luego, al avanzar en el análisis, deberá hacerse un concienzudo estudio de la estructura existente. Como debe reforzarse o modificarse en función del proyecto que crecerá por encima. Asimismo tendrá que considerarse como se llevarán a cabo los trabajos que involucren estas modificaciones y el acceso para la consecución de toda la obra posterior. Se deberá tener en cuenta si se cerrará el espacio ya construido en forma completa o parcial, por cuanto tiempo y cual es el costo que esto insume tanto para el ocupante como también en que forma repercuten en los costos de construcción los mayores cuidados y la restricción para moverse con un mayor grado de libertad durante las obras.

Asimismo, habrá que advertir si no existen otro u otros terrenos que linden con el espacio aéreo que puedan sumarse ya sea en forma definitiva mediante la compra o incorporación al proyecto o bien mientras que duren las obras mediante su locación y que resulten una salida más conveniente que afectar el área que ya se haya construida.

Luego, el espacio aéreo, debe ser sometido a un análisis de cual sería su valor económico mediante el método residual, descontando del valor de los ingresos que se producirían por la venta de los m2 que se construirían sobre él, el beneficio y los costos, considerando dentro de estos últimos el “lucro cesante” de la superficie ya construida que deba afectarse a la nueva obra.

La posibilidad de la explotación con fines de desarrollo inmobiliario del espacio aéreo se configura como una opción más que válida ante la dificultad de hallar terrenos a rasante desarrollables o bien como una alternativa conveniente frente a altos valores pretendidos por lotes a cota de calle. Esta opción de “tierra en altura” puede y debe ser considerada y tenida en cuenta, no sólo por desarrolladores y comercializadores sino también por sus propietarios que pueden maximizar el resultado económico que hoy están obteniendo por la explotación de su activo inmobiliario.

Construcción de nuevas oficinas sobre locales que continúan abiertos al público sobre dos esquinas del barrio de Tribunales en el centro de Buenos Aires

Fuente: Reporte Inmobiliario

Las cuotas por un crédito hipotecario como mínimo duplican el precio del alquiler mensual que se abona por la misma propiedad. La relación cuota-ingreso y el low-to value continúan siendo los grandes obstáculos a salvar dentro de un contexto inflacionario que dificulta la reducción de tasas a largo plazo.
Cuotas en Buenos Aires y las principales localidades del país.

Acceder a la compra de la primer vivienda resulta prácticamente imposible para alguien con un ingreso medio tanto aquí como en cualquier parte del mundo si no se lo auxilia con financiación de largo plazo.

En Argentina el esfuerzo salarial que demanda la adquisición de una vivienda medido en años de sueldo cuando menos se duplicó a partir de nuestra última gran crisis propia 2001/2002. Aún así, en la actualidad, el número de años de sueldo a destinar para la compra de una vivienda usada media estándar es del orden de los 7 años; número que no difiere en demasía del que existe en otros países como Brasil, Chile y en su momento (y aún hoy) en E.E.U:U y España.

Pero esta situación dentro de un contexto de elevadas tasas de interés como reina en Argentina alejó la posibilidad de empalmar la cuota con el bolsillo, reduciendo a que el crédito hipotecario adopte un papel marginal como vehículo para el acceso a la propiedad de la primera vivienda, como así lo demuestran las cifras concretas de la participación de hipotecas con respecto al total de escrituras de inmuebles.

En el mes de mayo del año anterior se dispuso la inyección de fondos del Anses en forma directa al Banco Hipotecario con el fin de fluidificar las operatorias de créditos para vivienda. No obstante ello, el costo financiero total de dichas líneas siguió siendo un impedimento para el acceso a la financiación en virtud de los ingresos a demostrar para calificar a ellas. Dicha situación resulta aún hoy más complicada para la financiación de viviendas usadas ya que a partir del último trimestre del año pasado se decidió dejar de destinar el fondeo del Anses para viviendas usadas por lo que la tasa se incrementó y el costo financiero aumentó en el orden de 4 puntos adicionales, llevando a tener que demostrar, por caso, para la ciudad de Buenos Aires un ingreso superior a los 13.000 pesos para acceder al 70 % del valor de compra de un departamento usado de tres ambientes de calidad estándar y fuera de localizaciones de alta cotización del m2.

Dicho aumento de tasas provocó que en febrero de 2010 la cuota para quien solicite un crédito para viviendas usadas en dicho Banco, sea algo más de un 19 % mayor a la que se hubiera pagado antes de la corrección efectuada por la entidad financiera.

Las líneas para construcción y para compra de vivienda nueva resultan más accesibles ya que las tasas son inferiores y se puede extender el plazo a 20 años. Si bien el costo de una vivienda a estrenar es en general superior que una usada y eso obliga a contar con un mayor capital por el 30 % del valor del inmueble que queda exento de financiación a cargo del deudor, la cuota resultante para un departamento estándar nuevo en un barrio medio de la ciudad de Buenos Aires y el mayor porcentaje a afectar del sueldo que alcanza al 40 % para esta línea, permite calificar a quien demuestre ingresos del órden de los 9.000 pesos para el caso del ejemplo. Por supuesto la cuota y el ingreso demostrable variarán según localización, calidad de construcción y monto solicitado.

Otro de los bancos que se ha mostrado activo en los últimos tiempos en este tipo de financiación es el Banco Ciudad de Buenos Aires. Cuenta con líneas de prestamos hipotecarios a tasa variable, a tasa combinada y según trascendió próximamente pondría a disposición una nueva línea a tasa fija a 20 años con un costo financiero total del 19 %.

Si bien es probable durante el presente año sigan incorporándose algunas líneas de financiamiento a la oferta hipotecaria bancaria y flexibilizando o mejorando otras, resultará sumamente difícil lograr alinear las variables del valor del inmueble, cuota e ingresos del solicitante, más allá de la voluntad que se empeñe en la cruzada ya que la inflación junto con incertidumbres de corto, mediano y largo plazo, entre otras conspiran para que así sea.

Fuente: Reporte Inmobiliario

El mercado de garantías “truchas” prolifera cada año. La tendencia crece por la escasa posibilidad de acceder a una vivienda y las exigencias de los propietarios. Cómo evitar caer en la trampa de las organizaciones que bordean la ilegalidad. Dos expertos inmobiliarios aconsejan que hacer.

“Ga­ran­te pro­pie­ta­rio pa­ra al­qui­lar“, “ga­ran­tías nue­vas y 100% se­gu­ras“, o “al­qui­le sin ries­gos“, son al­gu­nos de los avi­sos pa­ra atra­par al in­ge­nuo o al ne­ce­si­ta­do fu­tu­ro in­qui­li­no. La mo­da­li­dad no se ocul­ta, más bien to­do lo con­tra­rio, y to­dos los días las ofer­tas apa­re­cen en dia­rios, en In­ter­net y en la ca­lle. No so­lo atra­pan al que no con­si­gue una vi­vien­da, si­no tam­bién per­ju­di­can a los due­ños de in­mue­bles. Una efec­ti­va ca­de­na de en­ga­ños que afec­ta a to­dos los in­vo­lu­cra­dos.

“La rea­li­dad es que el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio co­no­ce dón­de se ven­den las ga­ran­tías tru­chas, co­no­ce a los ti­tu­la­res de esas ga­ran­tías y la pro­ce­den­cia de las mis­mas, de mo­do tal que es muy di­fí­cil em­bau­car a un in­mo­bi­lia­rio ex­pe­ri­men­ta­do con una ga­ran­tía com­pra­da”, ad­vier­te a Bue­nos Ai­res Eco­nó­mi­co, Nés­tor Wa­len­ten, pre­si­den­te de la Cá­ma­ra In­mo­bi­lia­ria Ar­gen­ti­na.

Lo cier­to es que el sec­tor in­mo­bi­lia­rio, preo­cu­pa­do por es­ta si­tua­ción, con el tiem­po lo­gró es­ta­ble­cer a tra­vés de los pe­di­dos de in­for­mes una red pu­bli­ca que iden­ti­fi­ca la na­tu­ra­le­za y el re­co­rri­do de los do­cu­men­tos apó­cri­fos. Sin em­bar­go, a pe­sar de las de­nun­cias de es­tas es­ta­fas, no lo­gran erra­di­car el nego­cio de las ga­ran­tías tru­chas.

Exi­gen­cias que com­pli­can. No to­dos ac­ce­den a las con­di­cio­nes im­pues­tas por el mer­ca­do y mu­chos op­tan por vol­car­se a la com­pra de una ga­ran­tía, e in­di­can que el ga­ran­te es un pa­rien­te cer­ca­no.

“Pa­ra al­qui­lar hoy se pi­de cum­plir cier­tos re­qui­si­tos bá­si­cos. Con­tar con un mes ade­lan­ta­do de al­qui­ler, un mes de de­pó­si­to y la ga­ran­tía di­rec­ta. Las mismas es­tán en el or­den del 5% so­bre el to­tal del con­tra­to o el equi­va­len­te apro­xi­ma­do del va­lor de un mes y me­dio de al­qui­ler, es­to úl­ti­mo es en con­cep­to de ho­no­ra­rios, por su­pues­to con un ga­ran­te de vín­cu­lo di­rec­to con el fu­tu­ro in­qui­li­no” cuen­ta Wa­len­ten, que acon­se­ja por se­gu­ri­dad ce­rrar las operaciones con in­mo­bi­lia­rias aso­cia­das a la Cá­ma­ra.

Se­gún la em­pre­sa de aná­li­sis de tí­tu­los de pro­pie­da­des GE­LER, que ope­ra ha­ce más de 20 años en el sec­tor, con más de 46% del mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio de la Ca­pi­tal Fe­de­ral, del to­tal de ga­ran­tías pre­sen­ta­das, al­re­de­dor de un 20% es re­cha­za­da.

“Por lo ge­ne­ral, quien com­pra una ga­ran­tía es por­que no tie­nen otra po­si­bi­li­dad. Se re­cu­rre a es­ta si­tua­ción por de­ses­pe­ra­ción”, se­ña­la Sil­va­no Ge­ler, direc­tor de la em­pre­sa ho­mó­ni­ma.

A su vez, el ex­per­to agre­ga que “Ar­gen­ti­na es uno de los po­cos paí­ses que se da es­te fe­nó­me­no por­que la úni­ca ga­ran­tía acep­ta­da es la pro­pie­ta­ria. Quie­re de­cir que no se es­tu­dia la ca­pa­ci­dad de pa­go de la per­so­na, si­no que se apun­ta a la ga­ran­tía de pro­pie­dad”.

Có­mo ope­ra el mer­ca­do de ga­ran­tías. Wa­len­ten y Ge­ler coin­ci­den en acla­rar que el ac­to de pres­tar o ven­der una ga­ran­tía en sí no es un de­li­to, si­no que el pro­ble­ma con­sis­te cuan­do ese do­cu­men­to ga­ran­ti­za va­rias lo­ca­cio­nes. Su­ce­de que un mis­mo es­cri­to se pres­ta pa­ra 200 pro­pie­da­des, los in­qui­li­nos dejan de pa­gar y cuan­do quie­ren eje­cu­tar la ga­ran­tía no exis­te o se ena­je­nó la vi­vien­da.

“He­mos en­con­tra­do has­ta 450 pre­sen­ta­cio­nes en el Re­gis­tro de la Pro­pie­dad In­mue­ble (RPI) de la mis­ma ga­ran­tía”, di­ce Ge­ler, quien ad­vier­te dis­tin­guir los dis­tin­tos do­cu­men­tos tru­chos.

“Es­tá la ga­ran­tía que se ven­de la fo­to­co­pia del tí­tu­lo y nun­ca los ti­tu­la­res van a fir­mar; la que es una es­cri­tu­ra real pe­ro con da­tos apó­cri­fos; la que realizan ro­bo de iden­ti­dad y di­cen ser el ti­tu­lar del bien con DNI fal­sos; y las que due­ños en­ga­ña­dos pien­san que van a ha­cer una gran di­fe­ren­cia y comien­zan a fir­mar ga­ran­tías co­bran­do un mes de al­qui­ler por la fir­ma. Lo que no sa­ben esos pro­pie­ta­rios es que exis­te una al­ta pro­ba­bi­li­dad de per­der el in­mue­ble”, di­ce el ex­per­to en do­mi­nios.

Wa­len­ten, a su vez afir­ma que “el sec­tor in­mo­bi­lia­rio co­no­ce a la per­fec­ción los que par­ti­ci­pan en es­tas re­des de com­pra y ven­ta. Sa­be­mos los in­mue­bles que fre­cuen­tan, has­ta los nú­me­ros de ma­trí­cu­las que uti­li­zan y con­ta­mos con ser­vi­cios que de­tec­tan es­tos fal­sos do­cu­men­tos. Ade­más, al pe­dir un certifica­do de do­mi­nio, un ges­tor ave­ri­gua los úl­ti­mos tres me­ses de mo­vi­mien­to de esa ga­ran­tía. Y lle­ga­do el ca­so que sur­ja un pro­ble­ma de ave­ri­guación, el re­gis­tro de pro­pie­dad cuen­ta con un cer­ti­fi­ca­do nú­me­ro 5, el cual a sim­ple vis­ta sal­ta cuán­tos pe­di­dos de in­for­mes hu­bo en los úl­ti­mos 90 días”

El pre­si­den­te de la CIA se­ña­la que las pro­pie­da­des que ofre­cen en ga­ran­tía es­tas re­des, van ro­tan­do en­tre los que es­tán en el ne­go­cio. “Los ven­de­do­res de es­tos do­cu­men­tos tie­nen un in­mue­ble hoy y lo ven­den en el día de ma­ña­na. No di­go que for­man una coo­pe­ra­ti­va, pe­ro prác­ti­ca­men­te se jun­tan en­tre cin­co o seis ven­de­do­res y ro­tan per­ma­nen­te­men­te. No­so­tros no po­de­mos ha­cer na­da, no es fá­cil de con­tro­lar ese mer­ca­do, sim­ple­men­te lo que podemos ha­cer es po­ner en co­no­ci­mien­to al lo­ca­dor y lo­ca­ta­rio de es­ta si­tua­ción. Y que por su bien con­cu­rra a una in­mo­bi­lia­ria se­ria pa­ra evi­tar gas­tos y pér­di­da de tiem­po”.

Ge­ler agre­ga más da­tos so­bre la ope­ra­ti­vi­dad de es­tas ban­das. “Son or­ga­ni­za­cio­nes que pu­bli­can un men­sa­je do­ble en los dia­rios. Por un la­do bus­can pro­pie­ta­rios que quie­ran ga­nar mu­cho di­ne­ro por mes, y por el otro co­lo­can avi­sos que se al­qui­la sin ga­ran­tía, y allí ob­tie­nen mu­chos clien­tes di­cién­do­les que ya se al­qui­ló esa pro­pie­dad pe­ro que cuen­tan con una ga­ran­tía pa­ra ca­da oca­sión. Nun­ca po­nen vi­vien­das pro­pias, siem­pre son de­par­ta­men­tos de muy ba­jo va­lor co­mer­cial, 3er pi­so por es­ca­le­ra, in­ter­nos, de pocos metros cuadrados y en zo­nas le­ja­nas o muy eco­nó­mi­cas”.

Cer­can­do al frau­de. La úni­ca for­ma de de­tec­tar una es­cri­tu­ra “tru­cha” es me­dian­te la so­li­ci­tud de los co­rres­pon­dien­tes in­for­mes de Do­mi­nio y Frecuencia de pe­di­dos en el Re­gis­tro de Pro­pie­dad In­mue­ble (RPI). No hay a prio­ri nin­gu­na po­si­bi­li­dad de iden­ti­fi­car es­te ti­po de do­cu­men­tos.

“En los úl­ti­mos 20 años la em­pre­sa for­mó un ban­co de ga­ran­tías com­pra­das, don­de fi­gu­ran to­das las pro­pie­da­des que so­li­ci­ta­ron in­for­mes de do­mi­nio, y ade­más el ban­co es con­sul­ta­do por más de 300 ope­ra­cio­nes por día. Ac­to se­gui­do, in­for­ma­mos las ca­rac­te­rís­ti­cas del do­cu­men­to. El ser­vi­cio es­tá abierto a to­das las in­mo­bi­lia­rias y es gra­tui­to” ex­pli­ca Sil­va­no Ge­ler.

En tiem­pos de cri­sis es cuan­do cre­ce la de­man­da de ga­ran­tías. Ge­ler ase­gu­ra que “en 2009 se man­tu­vo igual que en el 2008 pe­ro con mu­chos me­nos ope­ra­cio­nes en va­lor ab­so­lu­to”.

Por úl­ti­mo, Ge­ler ase­gu­ra que el 2010 no pre­sen­ta­rá na­da nue­vo, pe­ro cree que ha­brá “ma­yor con­cien­cia en­tre los pro­pie­ta­rios por con­sul­tar el ori­gen de las ga­ran­tías “.

Fuente:

Marina Pagnutti

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Otro tema que debemos tener en cuenta es su mantenimiento, que se podría resumir en pasar el limpia fondo 2 a 3 veces a la semana, agregándole los productos químicos indicados y limpiar su filtro. Todo esto para una piscina tradicional. Para un natatorio automatizado, no se requiere ni siquiera el mínimo esfuerzo, ya que usted poseerá un limpia fondo automático que todos los días limpiará su piscina eliminando las impurezas de la misma.

Una vez decidido el tipo de piscina, se debe definir el material de la misma Lo más recomendable es siempre trabajar con hormigón, ya que es el único elemento que se adapta a todo tipo de suelo debido a que mediante una estructura autoportante no necesita el sustento del entorno para afirmarse. Ya construido su natatorio debemos pasar a un item muy importante: el sistema de filtrado. Este le brindará seguridad de tener agua perfectamente limpia durante todo el año, debe saber que un “sistema de filtrado” no es igual a un “filtro”.

Existen muchos tipos de piscinas, cubriendo todos los presupuestos factibles, desde costosas piscinas climatizadas y automatizadas hasta del tipo de las prefabricadas. Las piscinas se han vuelto vitales en nuestras casas, especialmente si las mismas poseen un basto jardín o fondo. Las piscinas no solo nos invitan al relax y a la diversión, es un elemento decorativo que le suma valor agregado a nuestra casa.

Arq Marcelo Aliberto

Los desarrolladores y operadores del sector creen que la actividad será mejor en 2010 y esperan que las cotizaciones comiencen a elevarse hacia el segundo semestre

Desarrolladores inmobiliarios aseguraron que el año próximo será mejor para la actividad, y estimaron que los precios se mantendrán estables hasta la primera mitad de 2010, a partir de la cual los valores comenzarán a moverse hacia arriba conforme el repunte del sector.

Así lo destacó la sexta encuesta de balance y perspectivas de Reporte Inmobiliario, a especialistas y protagonistas en la comercialización y el desarrollo, sobre la situación del mercado y sus proyecciones para el año 2010.

Al respecto, hubo una coincidencia plena con relación a que 2009 mostró un bajo nivel de actividad durante el primer semestre con una recuperación a partir del segundo tramo del año con picos en los meses de setiembre, octubre y noviembre.
 
Con relación a la evolución que tuvieron los precios, también la opinión de los operadores y desarrolladores fue casi unánime, reflejando que el mercado no ajustó de manera general los precios hacia la baja como la importante caída de la demanda hacía prever y que en términos generales se mantuvieron estables en dólares.
 
Con respecto al nivel de actividad esperado para 2010, fue casi unánime la sentencia de que será mayor al de este año, prevaleciendo la calificación de que si bien habrá un mayor ritmo de actividad la mejora será moderada, no al nivel de años como 2007 ó incluso 2008.
 
En cuanto a la evolución probable de los valores inmobiliarios de compraventa, las opiniones resultaron coincidentes en que sería esperable cierta estabilidad en el primer tramo de 2010 aunque con una tendencia muy probable de incrementos luego de superados los primeros meses del año.
 
Esto, en virtud de la inflación esperada, de la estabilidad nominal de la paridad entre el dólar y el peso, y una virtual desvalorización de la divisa norteamericana a nivel global frente a otras monedas y activos.

Con relación a las medidas que deberían darse desde el ámbito público para incrementar el nivel de actividad, se mencionó en la mayoría de los casos el incentivo al crédito hipotecario, desgravaciones impositivas para fomentar la oferta y por sobre todo apuntalar la seguridad jurídica para alentar la inversión de largo plazo.

También algunas opiniones hicieron referencia a que lo mejor, por el contrario, es que el Estado se mantenga al margen del mercado sin intentar intervenir en el mismo.

Las respuestas fueron variadas con respecto al segmento inmobiliario y a las localizaciones que tendrían mayor potencial de crecimiento durante el próximo año, aunque predominaron aquellas que ven al sector ABC1 como el segmento socioeconómico que se mantendrá activo en el mercado, frente a la restrictiva oferta de crédito hipotecario que limita la integración de la clase media al mismo.
 
En tal sentido, es opinión generalizada que si bien podría haber algunas flexibilizaciones no están dadas las condiciones como para que el crédito hipotecario se configure como una herramienta masiva para la compra de vivienda para el segmento medio.
 
En cuanto a localizaciones donde se prevé que existan oportunidades de inversión las respuestas no fueron uniformes, con menciones a aquellas que concentran la atención del segmento premium, hasta áreas que por el contrario no han sido desarrolladas y por tal circunstancia tendrían un potencial mayor de revalorización, haciéndose mención en varios casos a la zona sur de la Ciudad, y en concreto al área de Parque Patricios donde el gobierno porteño impulsa el Distrito Tecnológico.

Fuente: DyN

 

Este partido crece en cantidad de urbanizaciones y nuevos vecinos, mientras los inversores también hacen sus apuestas en centros comerciales y de salud. Los terrenos cotizan desde los 27.000 dólares y las preferencias se dividen entre barrios privados, countries y chacras

En la ciudad de la fe , como se denomina a Luján, y en las localidades que integran el partido homónimo, crece la esperanza de generar un polo aún mayor que el actual para los emprendimientos habitacionales como barrios cerrados, countries y clubes de chacras. Los 370 años de historia de esta región del Oeste, con la naturaleza viva y floreciente a lo largo del río Luján, y su arte colonial, que contrasta con la modernidad creciente de sus perfiles, le confieren un atractivo especial.

Otro punto a favor que tiene Luján son los fáciles y rápidos accesos, como las rutas nacionales 5 y 7; las provinciales 6, 47 y 192, y el Acceso Oeste, que permiten cubrir los 67 kilómetros que la separan de la ciudad de Buenos Aires en menos de 60 minutos.

Allí, el crecimiento poblacional es notorio; con las últimas urbanizaciones, Luján está próxima a los 100.000 habitantes. Situación que generó cambios notables como señala María Laura Melgar, directora de Castex Propiedades, zona oeste: “Cada vez hay más proyectos de sectores comerciales, de entretenimientos, culturales, educativos, incluida la Universidad, que acompañan el crecimiento y las necesidades de las familias que se afincan, de variada edad, en busca de una mejor calidad de vida y con la alternativa de lotes más amplios a precios accesibles”.

En consecuencia, ¿cómo opera el mercado inmobiliario por estos días? “Al promediar el año se notó la influencia de la crisis, porque las operaciones para consumidores finales retrocedieron con respecto a los primeros meses, aunque no desaparecieron totalmente. Lo que se mantiene es el inversor con compras a precios que constituyen una oportunidad en zonas de mucha rotación. Las expectativas son óptimas, con la reactivación propia de la estación y los lanzamientos de desarrollos más estudiados para lograr una venta adecuada”, responde Haydée Burgueño, de Burgueño & Asociados.

En ese juego de oferta y demanda se puede optar, entre otros, por emprendimientos ya consolidados como Club Campos de Golf Las Praderas de Luján, a la altura del km 6,5 de la ruta 192, en Open Door. El proyecto, que cuenta con 270 hectáreas y grandes extensiones verdes (ya que está urbanizado sólo el 30% de la superficie total), se distingue por el área deportiva; por ejemplo se destacan tres canchas de golf, una de ellas de 27 hoyos, y la cancha de polo.

El lugar, que es habitado por 160 familias permanentemente, también cuenta con clubhouse con vistas al golf; los dormy-house para delegaciones deportivas, y dos restaurantes. “Allí los lotes promedian los 900 m2 y se ofrecen a partir de 70 dólares el m2, mientras que las casas se comercializan a partir de 180.000 dólares”, explica Hugo López, de la comercializadora Monina López Propiedades.

El barrio cerrado Arroyo Dulce (en el km 1,5 de la ruta 47, a 20 cuadras del centro comercial de Luján) está emplazado en un campo de 50 hectáreas, atravesado por arroyos y con mucha forestación.

El desarrollo cuenta con un clubhouse estilo campo, pileta y vista al lago, dos canchas de tenis y una de fútbol. La superficie promedio de los lotes es de 900 m2 y su costo, desde 27.000 dólares, y las casas, de 120 m2, desde 120.000 dólares, con financiación sin interés hasta en 24 meses. Las expensas rondan los 450 pesos y lo comercializa Mateo Propiedades.

Sobre el km 60 de la Autopista del Oeste, en un campo quebrado, surcado por cursos de agua y con muy buenas vistas, se erige el club de campo Los Puentes, que cuenta con más de 70 casas en 70 hectáreas. “La topografía del terreno y su orientación hacen que las puestas del sol allí sean únicas”, refiere María Laura Melgar, de la comercializadora Castex Propiedades. Presenta un clubtown con restaurante, cafetería y drugstore; además, cuenta con canchas de tenis, fútbol y dos piletas de natación con solárium. Los lotes varían entre 1200 y 2000 m2, y se comercializan desde 40.000 dólares, con financiación; el precio de las casas se calcula desde 200.000 dólares.

Pequeños y con todo el confort

Entre los denominados barrios boutique se encuentra Lomas de San Francisco, en la ruta 192, km 7, y a 700 metros de la ruta 6, Open Door. Ya se comercializó más de la mitad del emprendimiento y se lanzó a la venta la segunda etapa. También hay housing con casas desde 120.000 dólares. La infraestructura está terminada y el clubhouse, en funcionamiento, con pileta, SUM, parque de 4000 m2 y restaurante de campo, más dos canchas de tenis.

Se destaca la añosa forestación en sus 19 hectáreas con amplios lotes de 1500 m2. “Es un lugar muy elegido para disfrutar del fin de semana, por su tranquilidad y paisaje inigualables, en una zona con aproximadamente 100 canchas de polo, donde se practica este deporte al más alto nivel”, explica Burgueño.

Los lotes parten de 35.000 dólares al contado y financiados a 36 meses en cuotas desde 1200 dólares, con entrega inmediata. Otro de los boutique es el barrio Luján del Sol, ya terminado, a 200 metros de la Autopista del Oeste, altura km 65, y sobre la ruta 5, donde nace un camino pavimentado e iluminado hasta su ingreso.

El barrio cuenta con 12 hectáreas, de las cuales casi el 70% corresponde a espacios verdes de uso común. El predio del clubhouse tiene 5000 m2, con vista a un arroyo que cruza el emprendimiento, y con piletas para adultos y niños, dos canchas de tenis y una de fútbol. Posee además una senda aeróbica y bicisenda, puente vehicular y puente peatonal sobre el arroyo que lo circunda. Los lotes son de 600 m2; su precio, desde 25.000 dólares, con financiación de hasta 48 meses, y las casas desde 150.000 dólares, con escritura inmediata. La comercialización está a cargo de Mateo Propiedades.

Santa María de Luján se destaca por ser un club de campo chico, de 20 hectáreas, en el cruce de la ruta 6 y la Autopista del Oeste, pero con 68 lotes amplios, desde 2000 m2, con arboleda centenaria e instalaciones de lujo. Con 12 casas construidas y otras en construcción, los valores se calculan desde 195.000 dólares, financiados en 24 meses sin interés.

Hugo Oscar Varela, gerente de la empresa desarrolladora Dulen SA, afirma: “A la hora de diseñarlo, se apuntó a un segmento muy específico, un público que privilegia la tranquilidad, por eso se torna exclusivo”. Los dos últimos lotes de 2000 m2 se venden a 60.000 dólares, con financiación directa del desarrollador, en dólares, a convenir, con la comercialización de Mateo Propiedades. Cuenta con clubhouse, restaurante, administración y vestuarios; piscinas y solárium para adultos y niños, y dos canchas de tenis.

La última firma comercializadora también se encarga del primer megaemprendimiento de chacras Comarcas de Luján, que se encuadra dentro de los desarrollos en consolidación. Emplazado en las tierras de una de las estancias más tradicionales de la provincia de Buenos Aires, en el km 60 de la Autopista del Oeste, en Luján. Incluye seis barrios. Santa Matilde, con 102 hectáreas, cuyos últimos lotes de una ha se ofrecen desde 85.000 dólares y cuenta con caballerizas y un recorrido hípico. Santa Irene, de 76 has, presenta minichacras de 2000 m2 desde 42.000 dólares con financiación y sus propietarios podrán utilizar los servicios comunes de Comarcas: colegio bilingüe, autoservicio, restaurante de campo y hotelería, que estarán en ubicaciones externas, además de los sectores deportivos propios.

A fines de 2008 se presentaron los nuevos barrios Santa Inés, San Carlos, San Roque y La Elina, y se inauguró el sendero que los une. El último cuenta con 95 hectáreas y aportará megacanchas de polo, frondosa arboleda y un arroyo natural. Santa Inés y San Carlos, que se dividen por un arroyo, tienen 158 has y ofrecerán deportes náuticos sin motor sobre un lago de 6 has. Finalmente, San Roque cuenta con 102 has, dos lagos y una cancha de polo. En los cuatro casos, la configuración de lotes es de minichacras de 2000 m2 y los valores parten en los 25.000 dólares, en preventa. Recientemente se inauguró el clubhouse de 700 m2 con restaurante, SUM, piscina y un museo campestre.

En Carlos Keen

Relanzado en septiembre de 2007.El Espinillo Golf Club de Campo se ubica en Carlos Keen, a 5 minutos del Acceso Oeste, a la altura del km 72, con 272 lotes de 2000 m2 de los que el 60% tiene sus fondos con visuales hacia el golf. Se destacan la cancha de golf de 9 hoyos, el clubhouse de golf y otro principal, y la piscina.

En promoción se ofrecen los últimos 39 lotes de 2000 m2 promedio que se comercializan entre 25.000 y 39.000 dólares, abonándose hasta en 12 cuotas sin interés al precio de contado, con entrega inmediata. Comercializa Chacras del Oeste SA.

Por último, La Concepción es otro gran emprendimiento en el Acceso Oeste, km 67,5, y a 400 metros de la bajada Beschedt, en Luján, que comprende dos barrios en 130 has, con 48 destinadas a espacios verdes y 10 reservadas para el futuro centro comercial Village Luján, con seis salas de cine y un supercenter Walt-Mart, de 8800 m2, que demanda una inversión de 37 millones de dólares. La Concepción I está consolidado luego de 10 años y La Concepción II lleva dos de comercialización a cargo de Burgueño & Asociados.

Con una senda aeróbica sobre el río Luján, ambos barrios compartirán entre sí los sectores social y deportivo. En La Concepción II se ofrecen en preventa lotes de 1000 m2 desde 48.150 dólares, con financiación propia a 24 meses y descuento del 10%. Es venta directa y con posesión inmediata. Aquí se presenta el plan Casas que Crecen, con tres modelos de viviendas, una nueva inversión para microinversores y familias jóvenes. Se trata de modelos de casas desde 93 m2 sobre un lote de 1000 m2 o más, con una inversión mínima de 10.000 dólares y obteniendo en el plazo de 6 meses una rentabilidad no menor al 20%. “Es una opción para aquellos que buscan invertir con montos acotados, a una tasa atractiva y para acceder a la casa propia”, explica Haydée Burgueño.