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Con un nuevo acuerdo comercial, esta vez con www.mitula.com  Maixon multiplica nuevamente la exposición de las propiedades publicadas por las inmobiliarias.-

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Se requieren una serie de habilidades personales para montar una agencia inmobiliaria

Durante la época del boom fueron muchos los que se liaron la manta a la cabeza y montaron una inmobiliaria pensando en que era una fuente segura de ingresos. pero no cualquiera vale para ello, se necesitan unas habilidades especiales que no todo el mundo tiene.

Te enseñamos cuáles son

Montar una inmobiliaria es un negocio duro, más en los tiempos que corren, pero no para todos por igual. además de la formación profesional sobre el sector, las habilidades personales toman un papel fundamental en el lanzamiento y posterior éxito de este tipo de negocio. según el portal 1000ideasdenegocios.com, son seis las habilidades que debes tener para abordar con éxito el proyecto de abrir tu propia inmobiliaria

1. tener habilidad de ventas: tener capacidad de persuadir al cliente respecto a cuándo y dónde comprar según el estado del mercado para que estos tomen decisiones acertadas

2. ser persistente: ser persistente y un trabajador  incansable es fundamental para encontrar el cliente adecuado, algo que lleva muchas horas del día

3. agilidad: analizar constantemente a la competencia, obtener las mejores condiciones para los clientes propios y estar de forma continua buscando compradores es fundamental para el éxito

4. paciencia: los asesores de ventas inmobiliarios trabajan sin horario. hay que trabajar cuando el cliente lo necesite y adaptarse a sus horarios.

5. espíritu de servicio: los clientes sólo invertirán su dinero si trabajan con un profesional que les inspire confianza y se comprometan con ellos. flexibilidad y espíritu de sacrificio son fundamentales para desarrollar este trabajo

6, automotivación: aún poniendo todo el esfuerzo sobre la mesa, a veces las cosas salen mal. sobreponerse a la adversidad y aprender de los errores harán posible desarrollar nuevas técnicas y buscar nuevas oportunidades

dedicarse a la gestión inmobiliaria no es un juego de niños, como se ha oído en tantas ocasiones. Se trata de un duro negocio que requiere un alto grado de resistencia y trabajo. “pensar que es fácil y que con solo dedicar unas pocas horas a la semana es la ilusión más grande que pueda existir”, advierten desde el portal 1000ideasdenegocios.com

Desde Maixon podemos agregar que es necesario además tener un buen sistema de gestión y administración, que te permita republicar las propiedades varios portales ganando preciado tiempo y  un sitio web propio con diseño profesional ccomo podemos ofrecerte en http://www.maixon.com/pages.php

Seguimos trabajando para brindarte cada vez más y mejores servicios.-

Mauricio Macri pondrá en marcha la apuesta inmobiliaria más ambiciosa en lo que va de su gestión. Precios y características de esta flamante iniciativa.

A modo de continuidad de las obras que, en sus respectivas etapas de gestión, llevaron a cabo Carlos Grosso y Aníbal Ibarra, que derivaron en el éxito de Puerto Madero, Mauricio Macri se apresta para poner en marcha la apuesta inmobiliaria más ambiciosa en lo que va de su gestión: el desarrollo del barrio Parque Donado Holmberg, una iniciativa que abarcarácatorce manzanas siguiendo la traza del abandonado proyecto de construcción de la Autopista 3.

La propuesta se emplazará en una superficie de 26 lotes, en su mayoría dentro del barrio de Villa Urquiza.

La zona delimitada para el emprendimiento comprende a las calles Donado, Holmberg y las avenidas Congreso y De los Incas.

En el marco de la II Convención de Desarrolladores Inmobiliarios, Héctor Lostri, subsecretario de Planeamiento del Gobierno porteño, adelantó que los terrenos comenzarán a ser ofrecidos a través de un sistema de licitación pública que se abrirá en las próximas semanas.

“En el área ya se está armando lo que será la sede de un nuevo centro de gestión y participación, que ya salió a licitación, y también está contemplada la realización de dos pasos a nivel,destinados a los autos del nuevo barrio y que excluirán el tránsito pesado”, aseguró.

Parque Donado Holmberg ocupará un espacio que, hasta hace pocos meses, figuraba como usurpado en los registros del Gobierno de la Ciudad.

Previo pago de indemnizaciones a los ocupantes de los inmuebles del lugar, el Ejecutivo porteño procedió a una rápida campaña de demolición.

En esa zona, en 1978, fue proyectada una autopista por el ex intendente de facto Osvaldo Cacciatore y se expropiaron inmuebles, donde en su momento habitaban sectores de clase media y alta.

El trazado de la que hubiera sido la AU3 atravesaba la ciudad de Buenos Aires, desde la General Paz (en el barrio de Saavedra) hasta Puente Alsina, pasando por los barrios de Belgrano, Villa Urquiza, Coghlan, Chacarita, Villa Ortúzar, Colegiales, Palermo, Almagro, Villa Crespo, Balvanera, Parque Patricios y Nueva Pompeya.

Pero el proyecto en cuestión nunca se terminó y las casas, principalmente en Villa Urquiza, fueron usurpadas al punto que se sancionó una ley para reubicar a las familias y conseguir el desalojo.

Con el tiempo, el lugar se convirtió en una zona insegura y, de acuerdo a fuentes del Gobierno porteño, fue motivo de queja permanente de los propietarios por la devaluación de sus inmuebles.

Entre los terrenos y las casas que, tras los desalojos en el barrio mencionado, volvieron a manos de la gestión que lidera Mauricio Macri, se estima que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Airespasó a controlar tierras y propiedades por un valor cercano a los 500 millones de pesos.

“La solución habitacional que se le dará a las personas que ocupaban esos terrenos corre por nuestra cuenta. Hoy ya contamos con manzanas que están libres desde hace cinco semanas. Los lotes van a tener un fuerte énfasis en el concepto del paseo público, y para eso ya llegamos a un acuerdo con el arquitecto Clorindo Testa”, señaló Lostri.

El funcionario señaló que entre las obras previstas para los próximos meses se destacan nuevas tareas de demolición, la construcción de una avenida con boulevard, y el ensanche de las veredas de las calles Holmberg y Donado.

Claves de una oportunidad de negocios
Con relación a la forma en que se llevará a cabo la comercialización de los lotes del Parque Donado Holmberg, Lostri precisó que la venta se realizará bajo la forma de subastas públicas.

“En pocos días vamos a hacer seis llamados generales y, más tarde, diecisiete particulares. Como van a estar espaciados en el tiempo, durante ese lapso llamaremos a oferta pública”, comentó.

El funcionario añadió: “Los terrenos van a ser entregados completamente vacíos, demolidos, sin ningún servicio y sin ningún ocupante”.

También señaló que, para poder ofertar, “los interesados deberán cubrir el 40% de lo que se fije como costo oficial por cada lote. De ganar la subasta, el predio queda reservado. Luego, tienen 10 días para aportar otro 20% del valor en efectivo, y finalmente entregar el 40% restante”.

Con respecto a los valores bajo los cuales se dará comienzo al proceso de licitación pública, Lostri señaló que “partirán de los u$s380 el metro cuadrado”.

Entre Donado y Holmberg, se hará un parque y se permitirá la construcción de torres, con la consigna de que los edificios no podrán sobrepasar la altura máxima que ya tiene el barrio. Es decir, se buscará evitar una invasión de rascacielos que termine generando malestar entre los vecinos de la zona.

En paralelo, la intención del gobierno que encabeza Mauricio Macri es ejecutar una reorganización de las plazas ubicadas en el extremo norte del proyecto. Esto es Congreso, Holmberg, Quesada y Donado.

Precio
Consultado sobre las características del nuevo proyecto impulsado por el macrismo, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, indicó que “el valor de u$S380 el metro cuadrado, pautado para la subasta, se condice bastante con el precio promedio que muestra la cotización de la tierra en Buenos Aires”.

“Según un relevamiento que llevamos a cabo, la oferta de terreno, es decir el valor de incidencia que muestra Capital Federal en ese aspecto, está en el orden de los u$S334 para los lotes que permiten la construcción”, sostuvo a iProfesional.com.

Igualmente, Rozados remarcó que se tratará de una subasta y, por ende, los precios naturalmente estarán por encima del valor prefijado.

“Adjudicarán la tierra al que haga la mejor oferta, eso no hay que dudarlo. Este proyecto lleva su buen tiempo y es interesante que se resuelva, porque se trata de tierra ociosa en un lugar muy atractivo para concretar negocios”, expresó.

Rozados también destacó el tipo de construcción que ostentará Parque Donado Holmberg. “Se fijaron términos edilicios que apuntan a colocar límites. Por ejemplo, se determinó que no se permitirá hacer torres de gran altura. Y también está el espacio público, que tendrá mucha importancia en cada parcela y qué deberá ser cedido por orden del gobierno de Buenos Aires”, expresó.

¿Es posible comparar a esta iniciativa con un nuevo Puerto Madero? “No se puede medir desde esa perspectiva porque el proyecto es distinto, como así también los valores. Aquí se va a trabajar sobre una franja que quedó disponible porque nunca se concretó la autopista. En síntesis, lo que se hará es comenzar a resolver lo pendiente en términos de espacios que tiene la Ciudad”, concluyó.

Futuro promisorio
El potencial de Parque Donado Holmberg como oportunidad inmobiliaria también fue resaltado por Damián Tabakman, director de Pampa Real Estate.

En diálogo con iProfesional.com, el experto sostuvo que la zona delimita para el proyecto “posee mucho potencial en virtud del mejoramiento urbanístico que se hará en el área”.

“Si bien es cierto que el grueso de los desarrolladores no se está concentrando en Villa Urquiza y el lugar donde se iba a emplazar la Autopista 3, una movida a gran escala como plantea el Gobierno de la Ciudad puede traccionar de manera muy interesante la inversión en espacios hasta ahora no tradicionales”, comentó.

“El movimiento que se está haciendo es muy bueno, dado que se recuperará una zona demasiado degradada”, aseguró. Otro punto a favor que resaltó Tabakman es la combinación entre entes de gobierno y el sector privado que se hará para motorizar el proyecto.

“Después de mucho tiempo se conjugarán acciones e inversiones tanto públicas como vinculadas a los desarrolladores y los particulares. Aunque, claro, hay que ver los valores que se alcanzarán en las instancias de subasta pública”, señaló.

Por último, Tabakman hizo referencia a los tiempos en que se concretará la apertura de las subastas públicas: “El gobierno porteño habla de poner en marcha las licitaciones en un período que no superará los próximos 60 días. Quizá se realice en 30. Un punto muy interesante de la iniciativa radica en que buena parte de lo que se recaude por venta de la tierra será destinado a la reconstrucción urbanística de esa parte de la Ciudad”.

FUENTE: © iProfesional.com

En marzo, se compraron y vendieron inmuebles por $ 1.677 millones. El valor promedio de las operaciones subió 9% en dólares .

La venta de inmuebles sigue recuperándose en la Capital Federal. En marzo, se cerraron en la Ciudad de Buenos Aires 4.928 operaciones de compraventa de inmuebles, por un monto total de $ 1.677,7 millones (equivalente a un valor promedio de las transacciones de $ 340.447 y US$ 88.130, al tipo de cambio medio del mes de 3,863 pesos por dólar).

Este monto representa un aumento del 36,6% en comparación con un año atrás en la cantidad de transacciones y de 57,5% en los importes involucrados, que determinaron subas de 15,4% en el valor medio en pesos y 9,1% en dólares, según los datos difundidos por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

En marzo, más de la mitad de las transacciones se concentró en el segmento de las unidades de hasta $ 250.000, equivalente a unos US$ 65.000, es decir unidades de hasta dos ambientes grandes o tres de reducidas dimensiones ubicados en barrios alejados del centro de la Ciudad. En este grupo, 2.796 operaciones (26,6% del total )correspondieron a la franja de hasta $ 150.000 pesos, mientras que otras 1.483 transacciones, equivalente a 30,09% del total, fueron para actos entre $ 150.000 y $ 250.000 pesos.

La tercera franja del mercado, comprendida entre un rango de $ 250.000 hasta $ 900.000, representó 38,4% del total, con 1.894 escrituras (unidades de tres a cuatro ambientes, según los barrios y dimensiones). Mientras que el segmento top representó 4,8% restante de las transacciones, alineado con la representatividad de los sectores de mayor poder adquisitivo en el ranking de ingresos que surge de la Encuesta Permanente de Hogares del INDEC.

En el primer trimestre, la actividad se elevó 34,2% en cantidad de transacciones inmobiliarias, 75,3% en el monto global y 33% y 22,8%, en el valor promedio de las operaciones en pesos y su equivalente en dólares, respectivamente, en comparación con los tres primeros meses de 2009.

Fuente: IECO

Población

Analizando estadísticas podemos decir que en la ciudad de Buenos Aires la población esta estable en unos 3000000 de habitantes. En el año 2001 2.995.397 habitantes. Y en el año 2009 3.018.102 habitantes. Y se estima un crecimiento para el año 2015 a 3.090.922 habitantes. El 30% de la población (917080 hab. ambos sexos) está entre los 20 y los 40 años de edad.

Construcción

El 26 % de los hogares de la ciudad son unipersonales y en cuanto a la construcción en la ciudad de Buenos Aires en los últimos años está en crecimiento, en el año 2002 se construyó unos 6.592.280m2 ascendiendo en el 2006 a 18.891.381m2 donde el 79% es construcción nueva y el 21% corresponde a ampliaciones.

Departamentos de dos ambientes a estrenar en venta: Durante el año 2008, son los barrios de Recoleta Belgrano y Palermo los que representan los mayores costos por m2 ofertando unidades de 55m2 de promedio a un valor de 2250 dólares el m2. La zona de reciente desarrollo inmobiliario residencial está formada por los barrios de Almagro Caballito Villa Urquiza y Villa Crespo oferta unidades de 47m2 a un valor de 1663 dólares el m2. La denominada zona histórica compuesta por los barrios de Boedo y Balvanera oferta unidades de 46m2 a un valor de 1658 dólares el m2. Los barrios de Agronomía y Villa Devoto ofertan unidades de 49m2 a un valor de 1493 dólares el m2. El resto de los barrios agrupados en el eje oeste de la ciudad ofertan unidades de 46m2 a un valor de 1376 dólares el m2, mientras que los agrupados en el eje sur de la ciudad ofertan unidades de 50m2 a un valor de 1366 dólares el m2. Si sacáramos un promedio entre todos los barrios de la ciudad podríamos decir que la oferta de unidades de dos ambientes a estrenar ronda en unos 49m2 a un valor de 1764 dólares el m2.

Evolución de precios y oferta de los departamentos de dos ambientes a estrenar: El precio promedio de los departamentos de dos ambientes a estrenar creció un 18%. También se registraron un incremento interanual por encima del promedio de la Ciudad de Buenos Aires en los barrios de Caballito (24%) Villa Urquiza (22%) Recoleta (18%) Villa Crespo (12%) y Palermo (12%).

En cuanto a las unidades ofertadas, es el barrio de Palermo el que posee la mayor cantidad de departamentos usados en venta, 120 unidades, le siguen Recoleta y Balvanera con 70 unidades cada uno mientras que el resto de los barrios ofertan entre 30 y 50 unidades. La antigüedad promedio es de 31 años.

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Arq Marcelo Aliberto

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Una discusión que parece no tener fin.-
A la hora de alquilar un inmueble las expensas no son un tema menor. Yo diría que son el tema “decidendum” mucho más que el precio de la locación. Lo primero que le pregunta el futuro locatario al dueño o al agente inmobiliario es ¿Cuánto paga de expensas el departamento? Y contestada la misma recién podrán empezar de hablar de otros temas. Frente a la actual situación del mercado inmobiliario, donde se ha producido una meseta en las ventas, los propietarios han volcado nuevamente sus unidades funcionales, que otrora habían retirado el mercado, a la locación. Hoy en día, según el diario La Nación del 21/3/09 suplemento Propiedades, informa que hay más de 10.000 unidades que se ofrecen en alquiler. Pero este aumento en la oferta no mejora la situación de los futuros locatarios frente al rubro expensas.-

A pesar de la situación descripta sigue existiendo, a la hora de contratar, un desequilibrio entre propietarios y locatarios al negociar los mismos y esto da lugar a que el propietario traslade rubros que les son propios al inquilino con el agravante de que este último no puede discutir con por el consorcio de propietarios la procedencia o no del gasto. “LOCACION DE COSAS. Contrato de locación. Expensas y servicios a cargo del locatario. Ejecución.
Muchos contratos de locación se formalizan con un locatario desesperado y sin asesoramiento de cuáles son realmente los gastos que debe asumir como tal.-

Para ello no es ocioso que recordemos algunas definiciones sobre expensas ordinarias y extraordinarias, a los fines de poner un poco de luz ante tantas consultas recibidas, luego de la firma del contrato, que no traen sino conflictos y enojos en la ya conflictiva relación locativa.

COMUNES
Se denominan así los gastos habituales del edificio y porque son comunes “a todo el consorcio como son:
1. Sueldos del encargado, incluyendo las cargas sociales.
2. Elementos y artículos de limpieza.
3. Gastos de electricidad, agua y gas del edificio
4. Mantenimiento de ascensores y bomba de agua
5. Etc. existen otros gastos como la vigilancia, cable, mantenimiento de pileta
6. – las habituales y periódicas;
7. - los honorarios del administrador;
8. - los salarios;
9. - los pagos por leyes sociales correspondientes al personal del edificio;
10. - los gastos de combustibles y electricidad;
11. - el mantenimiento o “service” de ascensores y demás maquinarias;
12. - los elementos de limpieza e iluminación;
13. - la papelería y franqueo;
14. - los gastos por reparaciones infaltables mensualmente en los edificios en tanto no se traten de reemplazo de materiales o elementos que integran el patrimonio del consorcio.
Estas expensas, a su vez, pueden ser “fijas”, “variables” o “mixtas”.

Si son fijas, el monto a prorratear es siempre el mismo y se calcula previamente en base a un estimativo. Si son “variables” (o “líquidas”) se harán en base a lo erogado mensualmente y si son “mixtas” (o “híbridas”) se combinarán gastos fijos con gastos variables.

GASTOS EXTRAORDINARIOS
Como su nombre lo indica representan erogaciones tendientes a innovar o valorizar el edificio común, ajustarlo a modificaciones legales, reposición de maquinaria o de elementos estructurales que se han transformado en antieconómicos u obsoletos. Incluyen la pintura del inmueble o refacción interna o externa, total o parcial así como la reparación de grandes roturas que exceden los gastos habituales de mantenimiento. Su pago debe ser resuelto por asamblea de propietarios con la mayoría que exija en cada caso el reglamento de copropiedad del edificio.

También pueden existir gastos que no se liquidan todos los meses y pueden ser extraordinarios en algún momento, pero no son considerados extraordinarios como los precedentes, ejemplo un cambio de cañería de gas. No es obligación del administrador que los recaude de una manera diferenciada y se consideran comunes.-
Una vez determinados cuál es cuál a modo de orientación la doctrina establece que corresponden al locatario las expensas de mantenimiento y administración y las que corresponden a expensas por innovaciones y mejoras le corresponden al dueño.-

Es muy ejemplificadora la jurisprudencia que así define el carácter de las expensas ordinarias y extraordinarias, respecto a la locación :” LOCACION DE COSAS. Contrato de locación. -EXPENSAS COMUNES
1- Por expensas comunes ordinarias a cargo del locatario deben entenderse las que hacen al mantenimiento normal del edificio, por oposición a las extraordinarias, que quedan a cargo del locador. No puede dudarse del carácter ordinario de las reparaciones de ascensores y otros elementos de las partes comunes del inmueble, como de los seguros y demás conceptos que hacen a la conservación de la cosa común.
2- La instalación de un termotanque en un edificio en propiedad horizontal constituye una mejora, al dotar al inmueble de un nuevo elemento, razón por la cual corresponde incluirlo dentro de la categoría de expensas extraordinarias.

Ante la situación descripta es muy importante que el futuro locatario tenga en claro los conceptos de expensas ordinarios y extraordinarios y a la hora de negociar su contrato (no solamente firmarlo sin poder discutir ninguna cláusula) establezca concientemente qué gastos está dispuesto a abonar, para no llevarse una sorpresa muy desagradable que impactará decididamente en su bolsillo y no tendrá “derecho al pataleo”. Sugerencia: antes de firmar consulte con un especializado.-

Dra. Diana C. Sevitz
Docente Administración Inmobiliaria

Es común que se confunda el concepto de seña con el de reserva.

- Sin embargo ambos institutos no solamente no significan lo mismo, sino que sus consecuencias jurídicas son muy diversas.- Como resultado de esto, la experiencia práctica con cada uno de estos institutos es absolutamente distinta.-

Ambos participan de la idea de contrato que nos da el art. 1137 del Código Civil, toda vez que tanto la seña como la reserva son acuerdos de voluntades que reglan los derechos y obligaciones de las partes que los suscriben.- Pero eso no significa que sean sinónimos.-
La reserva es un instituto que no posee regulación legal expresa.- Es decir, que por más que busquemos su concepto en los Códigos no vamos a encontrarlo.-

Diremos entonces que dentro de la clasificación de contratos es un “contrato atípico” o sin regulación legal expresa.- A mayor abundamiento, la reserva se utiliza expresamente en el ámbito de la compra venta de inmuebles.- Y es en este campo en el que se fue forjando su concepto, atento carecer de regulación legal.-

Ese concepto que nace de lo empírico, fue luego receptado por la Jurisprudencia, que es quien finalmente nos da una aproximación al concepto de reserva, aunque, se reitera, siempre obtenido de la práctica inmobiliaria.- Según la Jurisprudencia mayoritaria, el concepto de “reserva” se refiere a un monto de dinero que se deja demostrando la intención de querer realizar una operación de compra venta de un inmueble (o locación), monto este que obliga tanto al vendedor del inmueble como al corredor, a quitar de la oferta el bien reservado.- A su vez, quien deja la reserva, compromete ese monto de dinero por un plazo, expresamente determinado, hasta tanto se sepa a ciencia cierta cuál es la voluntad de quien quiere vender, es decir, si acepta la oferta hecha por el reservante o no.- Desde este punto de vista, la reserva como contrato debe quedar instrumentada por escrito.- Y será el corredor inmobiliario el encargado de confeccionar dicho documento en el que quede plasmada la recepción y condiciones de la reserva.-

Única y exclusivamente mediante las condiciones que el corredor incluya en el documento de reserva que redactará, sabremos cuáles son las características que “esa reserva” en particular tiene.-

Por otra parte, y como contra cara, los vacíos que en ese documento de reserva puedan quedar (por ausencia u omisión en dicho documento y al momento de redactarlo, de cualquier característica que deben mencionarse respecto de la reserva), por tratarse de un contrato innominado, deberán ser suplidos por lo que el Juez de turno considere que corresponde, basándose en la jurisprudencia ya existente en casos similares previos.-

De ahí la importancia que posee la redacción que del documento de reserva haga el corredor inmobiliario.- Es el corredor inmobiliario quien, en su función de asesor de las partes intervinientes en un negocio en el que intermedia, debe ser conocedor de cuáles son los extremos de hecho y condiciones que si ó si deben figurar en el documento escrito de la reserva.- También el corredor debe saber darle a esas circunstancias de hecho una traducción jurídica en el papel, ya que ese documento (la reserva) escrito es el que fija los derechos y obligaciones de las partes hasta la firma del boleto.-

En cuanto a las cláusulas que debe tener el mencionado documento, brevemente podemos decir que el corredor debe consignar en la reserva , en primer término cuál será el efecto que las partes desean otorgarle a ese monto de dinero que se entregó como reserva, esto directamente derivado de la circunstancia de contrato atípico de la reserva.- También debe especificarse en el documento de reserva el plazo por el que la misma estará vigente, dentro del cuál deberá el vendedor del inmueble aceptar o rechazar la oferta del reservante, el valor del silencio si transcurre ese plazo sin que el vendedor se expida, y en especial el destino de esa reserva, ya sea que se que se acepte o que no se acepte.- Lo mencionado es a simple modo de ejemplo toda vez que el tema excede los aspectos aquí tratados.-

Un concepto totalmente diferente al de reserva es el de “seña”, sea ésta en su versión civil (que podemos encontrar en el art. 1202 del Código Civil) o en su versión comercial (que es la más frecuentemente utilizada en el campo inmobiliario, cuyo concepto encontramos receptado en el art. 475 del Código de Comercio).-

Si bien el estudio específico de este instituto no es objeto de este trabajo, diremos que trata también de una especie contrato en términos generales, por quedar su concepto incluido en lo que nos dice el art. 1137 del Código Civil, antes citado.-

Como expusimos existen dos versiones de seña.- “La seña civil o penitencial”, que es aquella que, pudiendo consistir en la entrega de una suma de dinero o de otro tipo o especie de cosa, se entrega en demostración del interés que tiene quien la da ( por ej. el futuro comprador del inmueble) en la celebración del contrato de compra venta del inmueble.- Y es denominada “penitencial” porque permite el arrepentimiento de quien la dio o bien también de quien la recibe.- Es decir, que como venimos enseñando hace tiempo, la seña civil se encuentra por fuera de contrato principal de compra venta del inmueble.- O bien, pensado de otra forma, y concibiendo en una línea de tiempo a los distintos pasos que se van dando en el proceso de una compra venta de un inmueble; la seña acontece antes de la suscripción del contrato principal; permitiendo a quienes van a llevarlo a cabo arrepentirse de la celebración del contrato.- El arrepentimiento supone que si el arrepentido es quien dio la seña, pueda hacerlo lícitamente, pero perdiendo el monto (o cosa) entregada en concepto de seña .- Si quien se arrepiente es quien recibió la seña, debe devolver el monto recibido en concepto de seña más otro igual.- Todo ello por imperio de la ley; porque el Código Civil así lo establece en su art. 1202.-

Como puede observarse la cuestión con “la seña” es absolutamente diferente a lo que ocurre con “la reserva”.-

Podemos decir entonces, que la seña civil permite a quienes la entregaron arrepentirse mediante el pago de una cifra que se encuentra “tasada” ya en el mismo Código (pérdida de la suma entregada o devolución del doble de lo recibido, dependiendo de quién es que se arrepiente).-

En cambio, “la seña comercial” también denominada “confirmatoria”, y que consiste en la entrega de una suma de dinero, al ser principio de ejecución del contrato principal y parte del precio de la cosa o inmueble que se compra, no permite el arrepentimiento posterior a su entrega de ninguna de las partes.- Es decir, que quien la dio no puede volverse atrás, ni siquiera perdiendo lo dado, porque si se vuelve atrás INCUMPLE con el contrato, y como consecuencia deberá pagar los daños y perjuicios que su incumplimiento pueda causar a la otra parte contratante.-

Esta seña comercial, reiteramos, es la de uso más frecuente en el campo inmobiliario, porque permite confirmar el contrato o vínculo entre las parte y habilita al corredor a cobrar su comisión, sin más dilaciones, una vez que la seña sea suscripta.- Esto es así porque la seña comercial se encuentra dentro del contrato principal o de compra venta del inmueble, ya que constituye parte del precio total y a su vez representa el primer paso de la compraventa del inmueble, sin que las partes contratantes puedan volverse atrás o arrepentirse.-

De lo dicho se concluye que la reserva no es seña, y eso es así porque sus conceptos y consecuencias jurídicas y prácticas son absolutamente diversas.-

Laura Esposto

Hoy en día es válido preguntarse por qué no hay más gente invirtiendo en propiedades en Miami. La verdad es que se puede acceder a un buen departamento a un precio inferior al que se consigue en los barrios de clase media de Buenos Aires como Almagro o Villa Crespo.

Los valores están a la mitad que dos años atrás. Pero a mi criterio, lo que resulta más llamativo es que hacer esas unidades de nuevo, es decir lo que técnicamente se llama “valor de reposición”, es mucho más alto que comprar departamentos construidos.

El mercado inmobiliario americano está pasando por un proceso similar al que se vivió en Argentina en otras épocas, y es sabido que las grandes crisis paralizan. La gente debe más de lo que tiene, teme perder su trabajo y no cuenta con capacidad ni actitud para aprovechar oportunidades. La mayoría además piensa que esto va a durar para siempre o incluso que empeorará. Se sienten totalmente bajo el agua.

Por lo demás, los americanos están absolutamente acostumbrados a comprar todo en cuotas, desde la licuadora hasta el auto y la casa. Hoy las hipotecas tienen tasas irrisoriamente bajas y hay incentivos impositivos para comprar viviendas, pero la realidad es que los bancos no dan créditos como antes, cuando se conseguía financiamiento por el 95% del valor de la propiedad. Hoy hay que tener al menos el 70% cash, y los americanos no tienen esa plata ahorrada. Consecuentemente, para ellos comprar propiedades está simplemente fuera de programa y eso empeora aun más las cosas.

Se dice que las entidades gubernamentales tienen carteras hipotecarias morosas enormes que tomaron para salvar a los bancos, y la posibilidad que salgan a liquidar esos activos es otra amenaza más a la reactivación del sector. De hecho, es imposible decir cuándo vendrá la recuperación. Pero a mi juicio no hay duda que en algún momento vendrá. Sitios como Miami, con una importante sobreoferta, probablemente tarden más tiempo. Pero siendo la ciudad que funciona como la gran puerta de Latinoamérica de cara a EEUU, es dable pensar que hay una demanda de viviendas subyacente y sustentable que algún día terminará de absorber lo que se edificó de más, y cambiará la ecuación hacia una status de demanda insatisfecha.

Actualmente en el mundo no es fácil encontrar buenas opciones de inversión. Con tasas de interés tan bajas, detectar opciones razonablemente seguras con rendimientos interesantes, no es simple. Los argentinos lo sabemos y por eso compramos propiedades. Elegimos activos reales en vez del dólar. Además, es casi imposible sacarse de la cabeza que si se emitió lo que se emitió en EEUU para salvar a la economía de una crisis como la del 30, en algún momento los americanos van a tener que pagar la cuenta. Será con inflación, con revalorización de sus activos reales, o con desvalorización del dólar. No lo sabemos y es claro que nada de eso está sucediendo por ahora.

Pero es de sentido común que nadie puede endeudarse infinitamente, como lo ha estado haciendo el estado americano, sin perder solvencia. Cómo y cuándo eso será percibido por los mercados y trasladado a la realidad económica, es imposible preverlo. Pero si alguien tuviera que decidirse hoy entre ahorrar a largo plazo en dólares o con activos reales, a diez años vista nadie dudaría en optar por la segunda alternativa.

Ahora bien, quien adhiera a este racional, entre comprarse un departamento en Buenos Aires para alquilarlo, o en Miami, no debería pensarlo dos veces. A contramano del mundo, en Argentina las propiedades siguen subiendo. Nunca registraron la crisis global. Y además están en un país que, con todo respeto, no es la principal economía del mundo. Desde ya que comprar en EEUU no es fácil. Pero me pregunto: ¿es fácil invertir? Respuesta: NO. Para hacerlo bien hay que estudiar cada oportunidad en profundidad. Seguramente para concretarlo en Miami, habría que viajar, asesorarse, recorrer, mirar, negociar, etc. Pero vale la pena.

Naturalmente no todo es un jardín de rosas. Allí actualmente mucha gente no paga las expensas de sus edificios y los consorcios deben hacerse cargo de esos gastos extras. Los impuestos a la propiedad en EEUU son muy altos y eso atenta contra la rentabilidad en caso de pretender una renta positiva. Los alquileres están por el piso porque muchos propietarios (inversores) que están por perder sus casas en manos de los bancos, las alquilan a valores muy bajos para tener su último ingreso sin preocuparse por nada más. Es algo muy complejo, con características típicas de las crisis profundas.

Las nuevas hipotecas para individuos, por ejemplo, las dan solo en caso que los edificios cumplan con ciertos requisitos. Entre otros, se exige que tengan un porcentaje de unidades vendidas alto. Pero la mayoría de los emprendimientos de los últimos años no cumple. De hecho, a raíz de esa situación se desató la crisis. Pero esa regulación no hace más que empeorar las cosas en vez de mejorarlas, porque los edificios más nuevos y mejores no son aptos para hipotecas, de modo que sus precios caen y eso arrastra al resto del mercado.

Adicionalmente todo inversor debe tener en cuenta que la administración a la distancia de una propiedad comprada en Miami no es algo simple y puede ser caro. El financiamiento para extranjeros es escaso y habitualmente no cubre más del 50% del valor de la vivienda. Pero en cualquier caso, vale la pena evaluar estas oportunidades básicamente porque los valores son tan atractivos que se justifica el esfuerzo. Me atrevo a asegurar que no hay proyectos en Argentina que hoy puedan hacerle sombra a la potencialidad de revalorización que tienen los inmuebles de Miami, donde las quitas que están haciendo los bancos, en general por préstamos de obras fallidos, permiten comprar unidades a un valor que seguramente no se volverá a repetir en años o décadas.

Fuente: Reporte inmobiliario
Damián Tabakman
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